כשזוג לוקח משכנתא, שני בני הזוג חתומים עליה כלווים. זה אומר שמבחינת הבנק, שניכם אחראים על מלוא ההחזר, לא חצי כל אחד. אם אחד מפסיק לשלם, הבנק יכול לבוא לשני על כל הסכום.

זאת הנקודה שאנשים מפספסים. עורך דין יכול לכתוב בהסכם הגירושים שאחד מכם לוקח את הדירה ואת המשכנתא, אבל ההסכם הזה מחייב אתכם אחד את השני, הוא לא מחייב את הבנק. מבחינת הבנק, כל עוד שמך מופיע על ההלוואה, אתה לווה לכל דבר.

לכן השאלה האמיתית היא לא רק "מי גר בדירה", אלא "איך מורידים בפועל את אחד הצדדים מההלוואה". וזה בדיוק מה שנפרק כאן.

ברוב המקרים, זוג עם דירה ומשכנתא משותפת עומד מול שלוש דרכים. אין דרך אחת נכונה, זה תלוי בכסף, ברצונות, ובילדים.

שים לב שהאפשרות השנייה והשלישית מתערבבות הרבה פעמים בפועל: כדי לשמור את הדירה ולשלם לצד השני את חלקו, בדרך כלל צריך גם להגדיל או למחזר את המשכנתא. נפרק כל אחת בנפרד.

זאת בדרך כלל הדרך הכי פשוטה מבחינה פיננסית, וגם הכי כואבת רגשית, במיוחד אם יש ילדים שגדלו בבית הזה.

החיסרון: צריך למצוא דיור חלופי לשני הצדדים, ואם השוק יקר, ההון העצמי שיוצא מהמכירה לא תמיד מספיק לקנות שתי דירות. לפעמים זה אומר מעבר לשכירות, לפחות בהתחלה. על איך בונים את התקציב החדש בבית של אדם אחד, כתבנו בהרחבה בתקציב כהורה יחיד.

פה אחד הצדדים אומר: אני רוצה להישאר בדירה, בשביל היציבות של הילדים, או כי אני פשוט אוהב את הבית. במקרה כזה צריך להעביר את המשכנתא לשם של אדם אחד.

בעגה מדברים על "גרירת משכנתא" או "מחזור משכנתא", אבל הלב של המהלך הוא דבר אחד: הסרת לווה מההלוואה. ועל זה הבנק חייב להגיד את דברו.

הבנק לא מסיר מישהו מההלוואה רק כי כתבתם ככה בהסכם הגירושים. הוא יבחן מחדש את הצד שנשאר, ויבדוק שאלה אחת מרכזית: האם הוא יכול לעמוד בהחזר לבד.

כדי שהבנק יסכים שאדם אחד יישא במשכנתא לבדו, הוא בודק את כושר ההחזר של אותו אדם, בדיוק כמו שבדק את שניכם ביום שלקחתם את ההלוואה. בגדול הוא מסתכל על:

• ההכנסה הפנויה של הצד שנשאר, מול גובה ההחזר החודשי.
• ההתחייבויות הקיימות, כמו הלוואות אחרות, ולפעמים מזונות שמשולמים.
• היסטוריית האשראי והתנהלות חשבון.
• יתרת המשכנתא מול שווי הדירה.

אם ההכנסה של הצד שנשאר נמוכה מדי ביחס להחזר, הבנק עלול לסרב להסיר את הלווה השני. במצב כזה האפשרויות הן: לפרוס מחדש את ההלוואה לתקופה ארוכה יותר כדי להקטין את ההחזר החודשי, להביא לווה נוסף או ערב, או להבין שאולי הדירה פשוט גדולה מדי על כתפיים בודדות, ואז חוזרים לאפשרות המכירה.

נניח שהדירה שווה סכום מסוים, ויש עליה משכנתא. ההפרש בין השווי ליתרת המשכנתא הוא ההון המשותף, וחצי ממנו שייך לכל אחד. הצד שנשאר צריך, בפועל, לשלם לצד שעוזב את חלקו בהון הזה.

מאיפה מגיע הכסף הזה? לרוב משתי דרכים: חיסכון אישי, או הגדלת המשכנתא, כלומר משכנתא חדשה או גדולה יותר שמגייסת את הסכום הדרוש כדי "לקנות" את החצי של האקס.

גם פה הבנק בודק כושר החזר בדיוק כמו באפשרות הקודמת, רק שעכשיו ההחזר גדול יותר, כי ההלוואה גדולה יותר. ולכן צריך הכנסה שתתמוך בזה.

נושא נפרד הוא מי שמכר את הדירה, יצא עם הון עצמי ביד, ועכשיו רוצה לקנות דירה חדשה לבד. הבשורה הטובה: אפשר. הבשורה הפחות פשוטה: זה תלוי בהרבה דברים.

כשאתה לבד, הבנק בוחן אותך לפי הכנסה אחת, לא שתיים. זה אומר שכושר ההחזר שלך נשען עליך בלבד, ולכן הסכום שתוכל לגייס לרוב יהיה נמוך יותר מאשר בזוג. הדברים שמשפיעים:

• גובה ההכנסה הקבועה שלך.
• ההתחייבויות שלך, כולל מזונות אם אתה משלם.
• ההון העצמי שיש לך מהמכירה או מחיסכון.
• היסטוריית האשראי שלך.

אם המספרים עובדים, אין שום מניעה עקרונית שגרוש יקבל משכנתא. הרבה מאוד הורים יחידים קונים דירה אחרי הגירושים. פשוט צריך להיכנס לזה עם תמונה מפוכחת על מה שאתה יכול להחזיר בנוחות, לא על הקצה.

זה אחד החלקים הכי מבלבלים, אז בוא נעשה סדר. מזונות יכולים להשפיע על הזכאות שלך למשכנתא לשני הכיוונים, תלוי אם אתה משלם או מקבל.

שים לב למילים "עשוי" ו"במקרים מסוימים". אין פה כלל ברזל אחיד לכל הבנקים, וכל בנק שוקל את זה לפי המדיניות שלו, לפי כמה המזונות יציבים ומתועדים, ולפי תקופת הזמן שנותרה לתשלום או לקבלה. זאת בדיוק שאלה שכדאי לשים על השולחן מול יועץ המשכנתאות.

אם יש דבר אחד שצריך לזכור מכל המאמר הזה, זה הסעיף הזה. הסכם גירושים שכתוב בו "האקס לוקח את הדירה ואת המשכנתא" לא משחרר אותך מהבנק, כל עוד שמך עדיין על ההלוואה.

זה לא תיאורטי. יש לא מעט אנשים שגילו, שנים אחרי הגירושים, שהם לא יכולים לקחת משכנתא משלהם כי הם עדיין רשומים כלווים על דירה של אקס, או גרוע מזה, שנפגע להם דירוג האשראי בגלל פיגורים של מישהו שהם כבר לא חיים איתו.

הסדר הזה לא נועד להלחיץ, הוא נועד למנוע הפתעות. רוב הסיבוכים בנושא הזה נולדים מזה שמחליטים על הרגש, חותמים, ורק אחר כך מגלים מה הבנק חושב על העניין.

• כן, תבדקו היתכנות מוקדם, מול הבנק או יועץ, לפני שמתחייבים על נכס.
• כן, תקשרו בהסכם בין חלוקת הדירה לבין הסרה רשמית מההלוואה.
• כן, תשמרו תיעוד של מזונות אם אתם מתכננים להישען עליהם כהכנסה.

• לא להניח שהסכם גירושים משחרר אתכם מהבנק, הוא לא.
• לא להחליט להישאר בדירה לפני שבדקתם שאתם עומדים בהחזר לבד.
• לא לחתום על לוח זמנים לחוץ שלא נותן לבנק זמן לאשר את ההסרה.

הרבה אנשים מבלבלים בין התפקידים, אז הנה הפרדה פשוטה. עורך הדין מטפל בהסכם הגירושים ובחלוקת הרכוש מבחינה משפטית. יועץ המשכנתאות או הבנק מטפלים בשאלה אם ואיך אפשר לבצע את זה מול ההלוואה. ויועץ פיננסי יכול לעזור לראות את התמונה הכוללת של איך כל זה משתלב בכלכלה החדשה שלך.

הטעות הנפוצה היא לדבר רק עם עורך הדין, לחתום, ורק אז ללכת לבנק. עדיף הפוך, או לפחות במקביל: לדעת מה אפשרי מול הבנק לפני שמנסחים סופית את ההסכם.

קל לדבר על משכנתאות כאילו זה גיליון אקסל, אבל הדירה היא לא רק נכס, היא הבית. שם גדלו הילדים, שם יש את הסימן על הקיר מהיום שמדדתם להם את הגובה. ההחלטה אם להישאר או למכור היא גם רגשית, וזה בסדר גמור.

על כל ההיבטים של מה עושים עם הבית אחרי הפרידה, מי נשאר, מי עוזב, ואיך זה משפיע על הילדים, יש לנו מאמר נפרד: הדירה אחרי הגירושים. שווה לקרוא אותו לצד המאמר הזה, כי החלטה טובה לוקחת בחשבון גם את הכסף וגם את האנשים.

משכנתא אחרי גירושים נשמעת מפחידה, אבל ברגע שמפרקים אותה לשלוש אפשרויות, מוכרים וסוגרים, נשארים וממחזרים, או קונים את החצי השני, פתאום זה הופך לשאלות שאפשר לענות עליהן אחת אחת.

הכלל הכי חשוב: שמך על ההלוואה זה מה שקובע מול הבנק, לא מה שכתוב בהסכם. תוודא שהמעבר מתבצע גם בפועל, לא רק על הנייר. ותתחיל את כל המהלך הזה עם בדיקה מול יועץ משכנתאות או הבנק, כדי שהמספרים יהיו ידועים מראש.

אם בהסכם הגירושים כתוב שאני לוקח את המשכנתא, אני משוחרר?

לא בהכרח. ההסכם מחייב אתכם אחד את השני, אבל הוא לא מחייב את הבנק. כל עוד שמך מופיע על ההלוואה, אתה עדיין לווה מבחינת הבנק. צריך שהבנק יסיר אותך רשמית.

מה זה "הסרת לווה" מהמשכנתא?

זה התהליך שבו הבנק מסכים שאדם אחד יישא בהלוואה לבדו ומשחרר את השני. הבנק יבצע זאת רק אחרי שיבחן את כושר ההחזר של הצד שנשאר ויאשר שהוא עומד בזה.

אפשר לקבל משכנתא חדשה לבד אחרי גירושים?

כן, בהחלט. הבנק יבחן אותך לפי הכנסה אחת, ההתחייבויות שלך, וההון העצמי. אם המספרים תומכים בהחזר, אין מניעה עקרונית. הסכום יהיה לרוב נמוך יותר מאשר בזוג.

האם מזונות שאני מקבל נחשבים הכנסה למשכנתא?

במקרים מסוימים כן, אם הם קבועים ומתועדים. אבל זה משתנה בין הבנקים ותלוי במדיניות ובתקופת התשלום. כדאי לברר את זה ספציפית מול יועץ המשכנתאות עם תיעוד מסודר ביד.

ואם אני משלם מזונות, זה פוגע בזכאות שלי?

תשלום מזונות הוא התחייבות חודשית קבועה, והבנק עשוי לקחת אותו בחשבון כמו הוצאה שמקטינה את ההכנסה הפנויה. זה לא בהכרח חוסם, אבל הוא חלק מהתמונה שהבנק בוחן.

מה עדיף, למכור או להישאר בדירה?

אין תשובה אחת. מכירה היא הכי נקייה פיננסית ומשחררת את שניכם, אבל דורשת דיור חלופי. להישאר נותן יציבות לילדים, אבל דורש שתעמוד בהחזר לבד. זה תלוי בכסף וברצונות שלכם.

כמה זמן לוקח להעביר משכנתא על שם אחד?

זה משתנה בין בנק לבנק ותלוי במורכבות התיק. העיקרון החשוב: אל תחתום על הסכם עם לוח זמנים שלא נותן לבנק מספיק זמן לאשר את ההסרה בפועל, אחרת תישאר תקוע באמצע.

מי הכי כדאי לי לדבר איתו?

תלוי בשאלה. עורך דין להסכם ולחלוקת רכוש, יועץ משכנתאות או הבנק לשאלה אם אפשר לבצע מול ההלוואה, ויועץ פיננסי לתמונה הכוללת. הכי טוב לדבר עם הבנק עוד לפני שמנסחים סופית.